تعرف على كل ما يخص ضريبة الطابو في تركيا وأنواعها

مع الارتفاع المستمر للسوق العقاري في تركيا، تأتي أنواع الطابو وضريبة الطابو لتلعب دورًا حيويًا.

 في هذه المقالة، سنكتشف مجموعة متنوعة من الطوابع العقارية وأثر ضريبة الطابو على السوق والمستثمرين، سوف نسلط الضوء على هذه الجوانب المهمة لضمان تفهم شامل للسوق العقاري التركي وتأثيرها على قراراتك المالية.

ما هي رسوم و ضريبة الطابو في تركيا؟ وما هي أنواع الطابو المتوفرة في تركيا؟ سنتعرف على ذلك في المقال التالي.

ما هي ضريبة الطابو في تركيا؟

لنتعرف أولاً ماهو الطابو : الطابو، والمعروف أيضًا باسم “سند الملكية”، هو الشهادة التي تُثبت بصورة قانونية ملكية الشخص المالك للعقار.

 تتضمن هذه الوثيقة معلومات دقيقة عن المالك، والعقار نفسه، وموقعه، فضلاً عن المساحة الإجمالية وتفاصيل أخرى محددة ومحفوظة برعاية. 

يتيح الطابو لحامله الحق في التصرف في العقار، سواءً من خلال تأجيره، أو بيعه، أو استثماره. 

يعتبر الحصول على هذه الوثيقة أمرًا ضروريًا لإثبات ملكية الشخص للعقار، وهي تُمنح من قِبَل مديرية السجل العقاري، التي تتبع وزارة البيئة والمدن التركية.

في عام 1942، بدأت ضريبة الطابو في تركيا تأخذ مكانها في الصفقات العقارية وأصبحت جزءًا لا يتجزأ منها.

تُعَدُّ هذه الضريبة الحكومية أحد أهم العوامل التي يجب مراعاتها أثناء عمليات بيع وشراء العقارات.

ومن الناحية القانونية، يجب فرض هذه الرسوم على كل طرفين في الصفقة التجارية، ويجب دفعها قبل مرور عام من تاريخ الصفقة، وإلا ستُفرض عقوبة مالية.

تبلغ نسبة ضريبة الطابو في تركيا 4%، ولكن الحكومة قامت بتخفيض هذه النسبة إلى 3%. هذا التخفيض أثر إيجابيًا على معدلات البيع، لكنه في وقت لاحق تم إعادتها إلى المستوى السابق في عام 2019.

رسوم الطابو في تركيا

تفرض الحكومة رسومًا محددة على الطابو، وهذه الرسوم يجب على أي شخص يرغب في تملك عقار على الأراضي التركية دفعها، يتعين دفع هذه الرسوم لنقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري في سجلات الطابو، ولا يمكن تجاوزها.

تُحدد رسوم الطابو بنسبة 4٪ من سعر العقار المراد بيعه، يتم دفع هذه الرسوم عند سداد المبلغ الكامل للعقار، وإذا تم دفع مبلغ العقار نقدًا، يتم دفع الرسوم مباشرةً، وفي حالة السداد على أقساط، تُدفع رسوم الطابو عند انتهاء الأقساط المستحقة.

يجب دفع 4٪ من إجمالي سعر العقار من قبل مالك العقار أو مناصفةً بين البائع والمشتري، وتدفع هذه الرسوم بالكامل قبل نقل ملكية العقار.

يتم تسليم الطابو لصاحب العلاقة فقط، وفي حالة تواجد مشاركة أكثر من شخص في ملكية العقار، سيحصل جميع المشاركين على سند واحد يحمل توزيع حصصهم.

أنواع الطابو في تركيا

عندما تتطلع إلى شراء عقار في تركيا، يجب أن تكون على دراية بنقاط مهمة وأساسية حول موضوع “سندات الطابو” ومجموعتها المتنوعة وتفاصيل فريدة لكل نوع وخصائصه.

يُطلق على السندات العقارية ذات اللون الأحمر اسم 

الطابو الأحمر

ويتم تخصيصها للعقارات السكنية، سواء كانت شققًا، فللًا، أبنيةً أو محلات تجارية. 

هذا النوع من السند يتضمن ثلاثة أشكال مختلفة لأنماط الملكية، وهي كالتالي:

1. سند الملكية المشاركة

يستند هذا النوع من السندات إلى نظام الملكية المشتركة بين مجموعة من المالكين لعقار واحد. يُعرف هذا النمط أيضًا باسم “الملكية الانتقالية”، حيث يحصل كل مالك على حقوق محددة للملكية في فترة معينة من العام.

 وخلال هذه الفترة، يكون لكل شخص من هؤلاء المالكين فترة محددة (تبدأ من سبعة أيام على الأقل) يمتلك فيها العقار. ينتشر هذا النوع من السندات بشكل كبير في العقارات المخصصة للعطل والاستجمام والاستثمارات المشابهة، ويتيح للمالك تصرفات شاملة كالبيع والتأجير والتنازل للآخرين.

2. سند الارتفاق

 يمثل نوعًا من سندات الطابو تُسجِّل فيه كل جزء من أجزاء العقار بشكل منفصل.

يتم ذلك من خلال تخطيط مشروع ملائم للبناء على قطعة أرض مُخصَّصة، ثم يتم الحصول على الموافقة للبدء في الإنشاء، بعد ذلك، يتم تقسيم المشروع إلى أقسام مُستقلة، مثل وحدات الشقق داخل مبنى سكني. ولكل جزء من أقسام العقار يُصدر سند خاص يوضِّح موقعه المُستقل والمعلومات الخاصة به، بغض النظر عما إذا كان قد تم البدء في تنفيذ المشروع أم لا. يتم تحديد نوع العقار في هذه السندات كأرض إعمارية أو زراعية بسبب عدم استكمال التشييد، وعند اكتمال البناء وإصدار الموافقة على الإقامة، يتم تخصيص سندات الملكية للعقار.

تُثبت هذه الوثائق نقاء ملكية العقار بالكامل لصاحبها، ويُمنح كل مالك في هذا العقار سند ارتفاق، الذي يتضمن تفاصيل حول موقع ومساحة ومواصفات البناء، ثم يتم منح المالك بعد ذلك سند ملكية خاص به.

3. سند الملكية التامة (الكاملة)

والمعروفة أيضًا باللغة التركية باسم “Kat Mülkiyeti”، تعد وثائق تُسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء الكامل من بنائها، وتحدد الوحدات المستقلة ضمنها، يتم الحصول على موافقة منفصلة لكل وحدة قبل تسجيلها، ويتم تنظيم سند ملكية فريد لكل وحدة، مما يثبت ملكية حامل الوثيقة للوحدة المستقلة ضمن البناية.

تختلف سندات الملكية الكاملة وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار في مضمونها، حيث تشتمل هذه الوثائق على معلومات محددة مثل رقم الشقة أو الوحدة المستقلة وموقعها داخل البناية، والحصة المملوكة من الأرض التي تقام عليها البناية.

الطابو الأزرق أو الزراعي 

والمعروف أيضًا بالطابو الأزرق، يلعب دورًا بارزًا في تحديد مناخ تركيا الجغرافي المعتدل وجمال طبيعتها المذهلة. تلك الخصائص تمنح أراضيها التربة الغنية، ما يُسهم في جعلها مناسبة للزراعة وفتح آفاقٍ واسعة أمام الاستثمار في القطاع الزراعي وتحقيق عوائد مربحة. لذا، إذا كنت تفكر في دخول مجال الاستثمار الزراعي في تركيا، فإنه من الضروري أن تكون على دراية بأنواع وثائق وصكوك الأراضي الزراعية، وهي:

1. سندات الأراضي الصالحة للإعمار

يُخصص نوعٌ من السندات، وهو سند الأراضي المصرح باستخدامها للإعمار، للمساحات الزراعية التي تحمل في طياتها الإمكانية لبناء والاستفادة الزراعية في الوقت ذاته.

يُمنح هذا النوع من السندات للأراضي التي تمتاز بتصنيف بنائي وتدخل ضمن خطط التطوير العمراني للمدينة. وتُعرف هذه السندات في اللغة التركية باسم “Arsa”، حيث يحق لمالك الأرض إقامة مبنى عليها من خلال الحصول على تصريح خاص من السلطات المحلية المعنية بالأرض.

2. سند ملكية الأراضي الزراعية

 والتي تُعرف أيضًا بمصطلح الأراضي الحقلية، تكون ذات مساحات شاسعة جدًا، وتُطلق عليها في اللغة التركية اسم “Tarla”. يُسمح بإقامة بنية تحتية على هذه الأراضي بنسبة تتراوح بين 5% و20% من إجمالي مساحة الأرض. مالك الأرض يمكنه استغلالها واستفادتها من خلال أنشطة مثل تربية المواشي وإقامة المزارع وتربية الدواجن وغيرها. عندما تحمل الأرض تصنيف الأرض الحقلية، يُسمح بتنفيذ مجموعة متنوعة من المشاريع الزراعية عليها في تركيا، من زراعة وحراثة إلى تربية المواشي والدواجن ونشاطات زراعية أخرى.

عند النية للاستثمار في أرض زراعية، يجب على المستثمر التحقق من تصنيف الأرض لدى البلدية للتأكد مما إذا كانت فعلًا زراعية أم لا. قد تظهر الأرض كأرض زراعية في السجلات أو الوثائق، ومع ذلك، قد تكون جزءًا من المخططات العقارية للبناء في المنطقة. لذا، ينبغي أن يتعامل المستثمر بحذر وأن يتحقق من هذه النقطة مع البلدية المحلية التي تخضع لها الأرض المراد استثمارها.

من الذي يتوجب عليه دفع ضريبة الطابو في تركيا؟

من ضمن جميع الضرائب المتعلقة بالعقارات في تركيا، تأتي ضريبة الطابو في تركيا كواحدة من النقاط الأساسية التي يجب أخذها في الاعتبار قبل شراء أي عقار، نظرًا لأهميتها والمبالغ الكبيرة المرتبطة بها. 

تبلغ نسبتها 4% من قيمة العقار وهي مستوجبة على البائع والمشتري على حد سواء من قِبل الدولة.

على الرغم من غياب نص صريح ينظم هذه الواجبات، إلا أن العادة تشير إلى أن الرسوم تتحملها غالبًا الجهة المشترية، مما يعني أن المشتري يتحمل 4% من إجمالي قيمة العقار كرسوم تسجيل عقاري.

لذلك، من المهم أن يتم التفاوض مُسبقًا وبوضوح بين البائع والمشتري في عقد البيع حول كيفية تسديد رسم وضريبة الطابو في تركيا. 

يجب أيضًا تحديد نسبة العمولة التي يحصل عليها الوسيط إذا كان موجودًا، بالإضافة إلى توضيح التكاليف الأخرى المترتبة عن تنفيذ عملية بيع العقار.

كيفية حساب ضريبة الطابو في تركيا 

عندما يتعلق الأمر بحساب ضريبة الطابو في تركيا (العقارية)، يتم استخدام أسلوب بسيط في الحساب. 

يشمل هذا ضرب القيمة المسجلة للعقار، ولنفترض أنها 150,000 دولار أمريكي، بنسبة ضريبة الطابو.

 على سبيل المثال، إذا قمنا بضرب 100,000 دولار في %4 (أو 0.04)، سيكون الناتج 6,000 دولار. 

وبذلك نحصل على قيمة ضريبة الطابو في تركيا المُستحقة عند نقل ملكية العقار في تركيا.

كيفية دفع ضريبة الطابو في تركيا 

يتم جمع ضريبة الطابو في تركيا  أثناء تسجيل سند الملكية في مكتب السجل العقاري في تركيا، حيث تعادل 4٪ من قيمة العقار المذكورة في عقد البيع.

 وتُقسَم هذه الضريبة بالتساوي بين البائع والمشتري، مما يعني أنه في حالة شراء عقار للبيع في تركيا، يُسدّد البائع 2٪ من قيمة العقار، ويُسدّد المشتري نفس النسبة، ما لم يتم الاتفاق خلافًا على ذلك.

 يذكر أن كثير من شركات الإنشاء للمشاريع الجديدة تضمن هذه الضريبة ضمن السعر البيع، و تتكفل بسداد ضريبة الطابو في تركيا بشكل كامل. 

الضرائب في تركيا وأنواعها

يمكن تصنيف الضرائب في تركيا إلى ثلاثة أنواع رئيسية، ومن ثم تتفرع كل نوع إلى عدة أصناف فرعية.

 سنقوم في الفقرات التالية بالتطرق إلى هذه الأصناف بشكل مقتضب، وقد أتينا على ذكرها بشكل مفصل في مقال الضرائب في تركيا… تعرف على أنواع الضرائب في تركيا وطرق الدفع – VAAL تركيا.

تتضمن أنواع الضرائب في تركيا ما يلي:

1. ضرائب الدخل

   هذا النوع من الضرائب يتعلق بفرض ضرائب على الدخل الشخصي والدخل المشترك للأزواج. 

يتم حساب هذه الضرائب استنادًا إلى مستوى الدخل السنوي للأفراد، وتشمل الفئات الفرعية لضرائب الدخل تصنيفات مثل الدخل الشخصي والدخل العائلي.

2. ضرائب النفقات

   تشمل هذه الفئة من الضرائب الرسوم والضرائب المفروضة على المشتريات والنفقات المختلفة.

تشمل بعض الأمثلة ضريبة القيمة المضافة (VAT) وضرائب الاستيراد والرسوم المحلية على البضائع والخدمات.

3. ضرائب الثروة والتملك

   تشمل هذه الفئة الضرائب التي تفرض على الأصول والثروات والممتلكات.

 من أمثلة هذه الضرائب ضريبة العقارات وضرائب الأراضي والممتلكات.

تعد هذه الأنواع من الضرائب جزءًا أساسيًا من النظام الضريبي في تركيا.

يجب أن يكون فهم الأنواع المختلفة من الضرائب مفتاحًا للامتثال الضريبي الصحيح والتخطيط المالي الفعّال للأفراد والشركات في تركيا.

كيفية الاستعلام عن الضرائب العقارية في تركيا

تنقسم الضرائب العقارية إلى ٣ أقسام: 

1. ضريبة الطابو (الضريبة الأولى)

   ضريبة التسجيل أو ضريبة نقل الملكية أو ضريبة الطابو في تركيا  تدفع هذه الضريبة مرة واحدة عند شراء العقار، بنسب تصل إلى 4% من سعر العقار.

2. ضريبة البلدية (الضريبة الثانية)

 هذه الضريبة تدفع مرتين في السنة، وتذهب لصالح البلدية التي يقع فيها العقار. يمكن الحصول على معلومات حول هذه الضريبة من مبنى البلدية أو عبر موقعها الإلكتروني أو من خلال بوابة الحكومة الإلكترونية (الإي دولت).

3. ضريبة الزلازل (الضريبة الثالثة – الداسك أو تأمين ضد الزلازل)

   تُدفع هذه الضريبة سنويًا وتعرف أحيانًا بـ “الداسك” أو “تأمين ضد الزلازل”. يمكن الحصول على هذه الضريبة أو الاستعلام عنها من خلال شركات التأمين أو وكلائهم أو عبر مواقعهم الإلكترونية. كما توفر معظم البنوك هذه الخدمة لعملائها.

ما هو قانون الضريبة العقارية في تركيا

تُعد ضريبة الأرباح العقارية نوعًا من الضرائب العقارية، تُفرض على العقارات التي تُباع في غضون خمس سنوات من تاريخ الشراء. 

يفرض  هذا النوع من الضرائب لأن الهدف وراء شراء العقارات التي تُباع في فترة أقل من خمس سنوات هو الاستثمار، وبالتالي تُفرض عليها ضريبة تُسمى ضريبة الأرباح العقارية.

تأتي هذه الضريبة بموجب المادة رقم 80 من قانون ضريبة الدخل في تركيا، وتُحدد بناءً على فارق الربح بين سعر العقار عند شرائه وسعره عند بيعه.

أسئلة عن ضريبة الطابو في تركيا

• كم هي ضريبة العقار في تركيا؟

في تركيا، تبقى الضرائب العقارية أقل من مستوياتها في دول أخرى في أوروبا وحتى في الولايات المتحدة. يتفاوت معدل ضريبة العقار في تركيا بناءً على العوامل المختلفة، مثل المدينة ونوع العقار، سواء كان ذلك عقارًا تجاريًا أو سكنيًا أو غير ذلك. وبالتأكيد، تؤثر مساحة العقار بشكل مباشر على نسبة الضريبة. يُمكن القول بشكل عام أن هذه النسب تتراوح عادة بين 5% و18%. هذا التوزيع يعكس واضحًا انخفاض نسب الضرائب في تركيا مقارنة بالعديد من الدول الأخرى.

• كيف تدفع ضريبة العقار في تركيا؟

يمكنك تنفيذ ذلك من خلال زيارة مقر البلدية التي تتبع لها العقار، أو عبر القيام بتحويل بنكي عبر الإنترنت إلى الحساب الرسمي للبلدية.

• كم ضريبة العقار السكني؟

تُحسب القيمة الضريبية السنوية للعقارات في تركيا بناءً على القيمة المُعلنة أثناء عملية الشراء.

 تُحدد هذه القيمة من خلال وثيقة الملكية، المعروفة أيضًا بالطابو. وبناءً على هذا، تبلغ نسبة الضريبة المفروضة على العقارات السكنية في تركيا 0.1٪ من القيمة المُعلنة.

• كم نسبة الضرائب العقارية في تركيا؟

تختلف نسب الضرائب في تركيا بناءً على نوع العقار، مساحته، حالته، والمدينة التي يقع فيها. يتم تحديد نوع ونسبة الضريبة وفقًا لهذه العوامل المتغيرة. على العموم، تتراوح تلك النسب عادة بين 5% و18%.

• ما هي قيمة الضريبة العقارية؟

إنها ضريبة تُفرض على العقارات التي تم شراؤها في فترة لا تتجاوز خمس سنوات من تاريخ آخر شراء. 

يتم فرض هذه الضريبة وفقًا للسياق الذي يعتبره مصلحة الضرائب أن العقارات المباعة في هذه الفترة الزمنية القصيرة – أقل من خمس سنوات – قد تم شراؤها لأغراض استثمارية. وبالتالي، يُفرض مبلغ ضريبي يُعرف بضريبة الأرباح في إطار الضريبة العقارية.

• من يتحمل ضريبة بيع العقار؟

في الصفقات العقارية، يكون البائع هو الجهة الملزمة بتحمل الضريبة. 

يأتي ذلك نتيجة للفوائد المالية التي يحققها البائع سواء كانت الصفقة تتضمن بيعًا أو تأجيرًا لعقار سكني أو تجاري. وتلك هي الترتيبات المنصوص عليها في القانون. ومع ذلك، لا يمنع القانون بأن يتم التفاوض بين المشتري والبائع بشأن تقاسم تكلفة الضريبة بطريقة مختلفة عن القاعدة العامة.

• ما هي ضريبة الملكية؟

عند امتلاك عقار في تركيا، يتم دفع الضريبة مرة واحدة فقط، وتختلف نسبة الضريبة وفقًا للمدينة ونوع العقار. 

تتراوح القيمة الضريبية بين 1٪ و 18٪، ويتم ربط هذه النسبة بنوع العقار ومساحته. على سبيل المثال، يُفرض ضريبة بنسبة 1٪ على الشقق التي تكون مساحتها الصافية أقل من 150 متر مربع.

تحرير : VAAL Real Estate